Справка об изменениях в федеральном законодательстве, затрагивающих интересы инвесторов, субъектов МСП.
С 1 марта 2015 года вступает в силу Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также – с 01 апреля 2015 года - Федеральный закон от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", направленные на регулирование вопросов возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, а также изменение действующего порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Закон принят во исполнение мероприятий, сформулированных в «дорожной карте» «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», утвержденной Правительством РФ в 2013 году.
Основной целью, стоящей перед законодателем при разработке Закона, являлось совершенствование действующего порядка предоставления земельных участков из публичной собственности посредством снижения административных барьеров и сокращения избыточных согласований.
Масштаб вносимых изменений внушителен: Земельный кодекс РФ дополнен шестью новыми главами, при существенном изменении или исключении положений действующих.
Одновременно вносятся изменения в Лесной, Гражданский, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости", разработан ряд подзаконных нормативных актов правительства РФ, синхронизированы принятые федеральные акты с рядом ведомственных, а также региональными и муниципальными нормативно-правовыми актами, а органы местного самоуправления готовятся к реализации полномочий.
Аренда земельных участков под строительство
Упраздняется инструмент предварительного согласования места размещения объекта (ст. 31 прежнего ЗК РФ)
Какой объект, и с какими параметрами можно построить, должно быть определено в градостроительном регламенте.
Порядок предоставления земельных участков будет опираться на генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документацию по планировке территорий.
Упраздняется такая форма торгов как конкурс. Все торги будут проводиться исключительно в форме аукциона.
Установлен перечень из 32 случаев, когда договор аренды земельного участка под строительство может быть заключен без проведения торгов.
Во всех остальных случаях – через аукцион.
Наиболее актуальные выдержки из ст. 39.6 171-ФЗ
Предоставление в аренду земельных участков, принадлежащих государству или муниципальному образованию, без торгов возможно:
- лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (в границах застроенной территории),
- для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации,
- лицу, с которым был заключен договор аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории.
С марта 2015 года ограничений по цели освоения территории не будет, что позволит предоставлять в указанном порядке земельные участки не только для жилищного, но и, например, для социального (школы, детсады, учебные заведения) или транспортного строительства (магистрали, транспортные развязки и др.).
Соответствующие поправки внесены и в ЗК РФ (п. 5 ст. 11.4, ст. 39.3 и др.) и Градостроительный кодекс РФ ст. 46.4.
- лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (в границах застроенной территории),
- резиденту особой экономической зоны,
- лицу, с которым заключено концессионное соглашение для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением,
- однократно собственнику объектов незавершенного строительства для завершения их строительства,
- собственнику зданий, сооружений находящихся на этом земельном участке.
Аренда земельных участков для целей, не связанных со строительством
Специального порядка предоставления земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством, в новой редакции ЗК РФ не предусмотрено (упраздняется инструмент, описанный в ст. 34 прежней редакции ЗК РФ). Такие участки предоставляются в том же порядке, что и для целей строительства – путем проведения аукционов.
Покупка земельных участков, принадлежащих государству или муниципальному образованию
может осуществляться путем:
- проведения торгов в форме аукциона;
- без торгов.
Порядок действий:
1. Администрации сельских и городских поселений, муниципальных образований обязаны представлять на своих официальных сайтах и на публичной кадастровой карте, которую каждый желающий может увидеть в интернете, сведения о продаваемых участках (свободные земельные участки, за исключением, когда такой земельный участок зарезервирован для государственных и муниципальных нужд, ограничен в обороте).
2. Если участок подходит по своим параметрам, устраивает его предполагаемая стоимость, останется лишь подать заявку.
3. Далее местные власти размещают в прессе и на своём сайте в интернете объявление о том, что, в соответствии с заявкой, участок выставлен на продажу.
4. Если других желающих на этот участок не будет, участок предоставляется фактическому заявителю.
5. Если же появятся другие претенденты, проводятся торги (в форме аукциона).
Отказать в продаже участка, если он действительно свободен, администрация не имеет права.
Без проведения торгов осуществляется продажа:
1) земельных участков, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории,
2) земельных участков, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства,
3) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации,
4) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий,
5) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка,
6) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
Единственному заявителю участок продается не дороже кадастровой стоимости (в случае продажи без торгов)
Получение земли для предпринимателей - владельцев киосков, ларьков и магазинов "на колесах", владельцев рекламных конструкций, пр. (нестационарные объекты)
Предприниматели, владельцы указанных объектов освобождены от обязательного заключения договоров аренды на земельные участки.
Использование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности возможно на основании разрешений уполномоченного органа без прохождения процедуры их предоставления и установления сервитута.
При этом строительство и реконструкция объектов капитального строительства из данного перечня случаев прямо исключены.
Введение данной нормы призвано сократить время, затрачиваемое на оформление земельных правоотношений при выполнении перечисленных работ.
Обмен земельного участка, принадлежащего государству или муниципальному образованию, на участок, находящийся в частной собственности
Обмен будет возможен, если:
- участок, находящийся в частной собственности, изымается для государственных или муниципальных нужд;
- находящийся в частной собственности участок изымается в соответствии с утвержденным проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объектов социальной, инженерной или транспортной инфраструктуры.
Такое нововведение направлено на снижение количества случаев применения довольно затруднительной процедуры изъятия земельных участков.
Прирезки к участкам
Закон предоставил возможность беспроблемного оформления за плату так называемых прирезок к дачным и садовым участкам, участкам под жилыми домами.
Следует понимать, что эти куски не должны быть землями общего пользования или участком другого частного собственника.
Выкупить землю будет выгодно: цена на неё будет значительно ниже рыночной.
О налогах и возможности изъятия участков
Обязанность платить налоги и использовать земельный участок по назначению - требование закона.
Неиспользуемые в течение 3-х лет участки будут изыматься.
Такая норма была принята ранее, но в поправках уточнена процедура изъятия, что делает его осуществимым.
Орган местного самоуправления может лишить прав на неиспользуемый земельный участок через суд, а в некоторых случаях и без него.
Закон определил и процедуру добровольного отказа от земли, если нет желания или возможности ее обрабатывать или продать.
Подробную консультацию о любом аспекте изменений в Земельном законодательстве Вы можете получить
в Инвестиционном агентстве «Череповец»
Адрес: 162600, Вологодская область, город Череповец,
улица Строителей, 6. Офис 210.
Тел. 57-02-55, Факс 57-03-56
E-mail: invest@iacher.ru
www.ia-cher.ru
